بازار وام ایران
بازار وام ایران

اخبار وام

این شاخص، اما در هفته اول آبان حداقل ۱۵ درصد نسبت به میانگین قیمت مهر جهش کرده بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد علت اصلی این ابرنوسان به «تغییر انتظارات» مربوط است. «انتظارات تورمی» عرضه اوراق از سوی سرمایه‌گذاران را کاهش می‌دهد و اسباب تحریک تقاضا با تحلیل «گران‌تر شدن در آینده» را فراهم می‌کند. این اتفاق ماه گذشته با تشدید خرید‌های سرمایه‌ای آپارتمان باعث رشد استفاده از اوراق شد. اما اکنون «کاهش انتظارات» در معاملات اوراق مسکن نیز منعکس شده است. ریزش قیمت در این بازار بورسی علامتی از در پیش‌بودن افت قیمت‌ها در بازار ملک است.

نوسان کم‌سابقه قیمت اوراق مسکن در سه کانال ۷۰، ۸۰ و ۹۰ هزار تومانی در فاصله تنها ۲۰ روز سپری شده در آبان‌ماه در حال ثبت رکورد پرنوسان‌ترین ماه در بازار بالادست معاملات خرید مسکن در نیمه پاییز امسال نسبت به سال‌های اخیر است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن (بازار اوراق وام) که به‌عنوان بازار بالادست معاملات خرید مسکن شناخته می‌شود حاکی است ظرف ۲۰ روز اول سپری شده از آبان‌ماه سال جاری، بازار معاملات اوراق به دلیل رفت و برگشت شدید قیمت اوراق با ابرنوسان قیمتی مواجه شده است. میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام خرید مسکن که در سال ۹۸ حدود ۴۴ هزار تومان بود در روز‌هایی از آبان‌ماه امسال به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید. این در حالی است که قیمت هر فقره اوراق در روز‌های دیگری از این ماه در کانال‌های ۷۰ و ۸۰ هزار تومانی نیز قرار داشت. در واقع قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن از ابتدا تا روز ۲۰ آبان‌ماه در سه کانال قیمتی جابه جا شده است که این رویداد را می‌توان اتفاقی کم‌سابقه و حتی بی‌سابقه در بازار معاملات اوراق وام مسکن در سال‌های گذشته تاکنون عنوان کرد.

میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام خرید مسکن در حالی در سال ۹۸ معادل حدود ۴۴ هزار تومان بود که این میزان در ماه‌های اول سال ۹۹ با افزایش محسوس مواجه شد. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال در کانال ۵۰ هزار تومان و در خردادماه با پیشروی در دو کانال، در کانال ۷۰ هزار تومان قرار گرفت. متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن همچنین در فصل تابستان و طی سه ماه تیر، مرداد و شهریور ۹۹ هم در کانال ۷۰ هزار تومان باقی ماند. رشد محسوس قیمت اوراق وام خرید مسکن در نیمه اول سال جاری در مقایسه با سال گذشته در شرایطی به وقوع پیوست که نه سقف وام مسکن افزایش یافته بود و نه تعداد خریداران مصرفی واحد‌های مسکونی در بازار زیاد شده بود. اتفاقا نیمه اول سال جاری تعداد بیشتری از متقاضیان خرید واحد‌های مسکونی با انگیزه سکونت در واحد‌ها (متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی) به دلیل تداوم جهش قیمت مسکن از یکسو و همچنین عدم متناسب‌سازی و افزایش مبلغ وام خرید با تحولات قیمت واحد‌های مسکونی از سوی دیگر به اجبار به حاشیه بازار رانده شده و از بازار خارج شدند.

با این حال قیمت اوراق وام خرید مسکن روند صعودی طی کرد. از آنجا که هر تحولی در بازار اوراق وام مسکن می‌تواند منجر به ایجاد تغییر در تعداد معاملات خرید واحد‌های مسکونی مصرفی شود از این رو این بازار را به‌عنوان بازار بالادست معاملات خرید مسکن معرفی می‌کنند. به این معنا که تحولات در این بازار نه الزاما، اما در برخی از موارد می‌تواند با یک تاخیر زمانی خود را در حجم معاملات خرید مسکن و نوع واحد‌های خریداری شده در بازار نشان دهد. البته این موضوع در شرایطی است که بازار معاملات مسکن شرایط طبیعی و معمولی داشته باشد. در یک‌سال گذشته به دو دلیل عمده اولا از دست رفتن کارکرد وام خرید مسکن به دلیل عدم افزایش و مناسب‌سازی سقف وام با تغییرات قیمت مسکن از یکسو و همچنین نبود تقاضای مصرفی در بازار، تحولات بازار معاملات و قیمت اوراق مسکن را نمی‌توان چندان به هم مربوط دانست.

بررسی‌ها نشان می‌دهد عواملی از بیرون بازار معاملات مسکن بر قیمت اوراق مسکن و به خصوص ابرنوسان قیمتی اوراق در آبان‌ماه اثرگذار بوده‌اند. در نیمه اول سال جاری به‌رغم رشد قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن و پیشروی آن در کانال ۷۰ هزار تومان، همچنان روند استفاده از وام اوراق برای معاملات خرید مسکن منفی یا کاهشی بود. در واقع در بازار معاملات مصرفی اوراق وام مسکن تقاضای چندانی وجود نداشت، ولی قیمت اوراق نسبت به میانگین سال ۹۸ افزایش یافت. علت اصلی این موضوع را می‌توان به اثرپذیری قیمت اوراق وام مسکن از هیجان رو به جلو در بازار معاملات سهام در نیمه اول سال جاری نسبت داد. از آنجا که اوراق وام خرید مسکن نیز در فرابورس معامله می‌شود تحولات بازار سهام بر بازار اوراق نیز اثرگذار است؛ بنابراین به رغم عدم افزایش سقف وام خرید مسکن و تداوم خروج اجباری تعداد بیشتری از متقاضیان مصرفی خرید واحد‌های مسکونی از بازار مسکن در نیمه اول سال جاری، سرایت هیجانات بورسی به بازار معاملات اوراق، منجر به افزایش قیمت در بازار بالادست معاملات خرید مسکن شد.

حتی در نیمه تابستان که بازدهی بورس منفی شد هم تعداد قابل توجهی از دارندگان اوراق وام مسکن از عرضه اوراق به بازار امتناع کرده تا در ماه‌های بعد، از رشد مجدد شاخص و افزایش بازدهی در بازار معاملات سهام بهره‌مند شوند. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن در جریان این تحولات در مهرماه امسال با پیشروی در کانال ۸۰ هزار تومان به حدود ۸۶ هزار تومان رسید. اما در آبان‌ماه یک روند کم‌سابقه در بازار معاملات خرید و فروش امتیاز وام مسکن تجربه شد به‌طوری‌که آبان‌ماه امسال در حال تبدیل شدن به پرنوسان‌ترین ماه در بازار معاملات اوراق وام مسکن به لحاظ تغییرات قیمتی است.

ظرف بیست روز اول این ماه در نتیجه رفت و برگشت شدید قیمت در بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن، ابرنوسان قیمتی در بازار بالادست معاملات خرید ملک را شاهد بودیم.

در روز‌هایی از آبان‌ماه میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید و سپس قیمت اوراق دچار افت شدید شد. در واقع ظرف ۲۰ روز اول آبان میانگین قیمت اوراق، در سه کانال قیمتی ۷۰، ۸۰ و ۹۰ هزار تومانی جابه‌جا شد. بررسی‌ها در خصوص دلایل وقوع این ابرنوسان قیمتی در بازار بالادست معاملات خرید مسکن نشان می‌دهد، بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن هم به تبعیت از تغییر انتظارات، با تحولات قیمتی مواجه شده است. درحالی‌که در نیمه اول سال جاری تحولات ونوسانات بورسی مهم‌ترین عامل و بازیگردان بازار مسکن و در نتیجه بازار معاملات اوراق وام مسکن بود در هفته اول آبان‌ماه تحت تاثیر نوسان شدید نرخ ارز و پیشروی آن تا مرز ۳۰ هزار تومان و عبور از این مرز قیمتی در برخی از روزها، انتظارات تورمی در سایر بازار‌ها از جمله بازار مسکن و همچنین بازار اوراق وام نیز افزایش یافت و تشدید شد. همین عامل موجب شد قیمت اوراق وام خرید مسکن به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز برسد. در روز ۶ آبان ماه امسال، میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام خرید مسکن، ۹۹ هزار و۹۵۰ تومان شد.

در حالی‌که در روز‌های قبل از ۶ آبان نیز میانگین قیمت هر فقره اوراق در کانال ۹۰ هزار تومان قرار داشت. اما طی یک هفته گذشته به‌صورت مجدد افت شدید قیمت در بازار معاملات خرید وفروش امتیاز وام مسکن به وقوع پیوست.

در حالی‌که در روز ۶ آبان ماه امسال میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در مقایسه با متوسط قیمت هر فقره اوراق در مهرماه ۲۳ درصد افزایش یافت، اما طی یک هفته اخیر میانگین قیمت اوراق ۱۵ درصد نسبت به هفته اول آبان رشد کرد. این افت وخیز شدید در قیمت اوراق وام مسکن را می‌توان به‌عنوان ابرنوسان قیمتی اوراق معرفی کرد. هفته گذشته میانگین قیمت هر فقره اوراق به کانال ۸۰ هزار تومان وارد شد و میانگین قیمت هر فقره اوراق در روز ۲۰ آبان ماه به ۷۷ هزار تومان کاهش یافت. در حالی که به‌طور مجدد در روز ۲۱ آبان ماه متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به ۸۸ هزار تومان افزایش یافت. این میزان نوسان قیمت اوراق تنها به فاصله یک روز، نوعی ابرنوسان کم‌سابقه محسوب می‌شود.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از تغییرات اخیر بازار بالادست معاملات مسکن نشان می‌دهد دست‌کم دو علت عمده در بروز ابرنوسان قیمتی اوراق موثر بوده است. اولین عامل به تغییرات انتظارات تورمی مربوط می‌شود. همان‌گونه که انتظارات تورمی ناشی از سرایت هیجان‌های بورسی و ارزی منجر به رشد محسوس قیمت اوراق وام خرید مسکن شده بود تحت تاثیر تغییر انتظارات تورمی به انتظارات گشایشی ناشی از کاهش ریسک غیراقتصادی، بازار معاملات اوراق هم از این موضوع متاثر شده است. اما عامل دیگری که می‌توان از آن به‌عنوان دومین دلیل افزایش قیمت اوراق وام خرید مسکن در ماه‌های اخیر و حرکت قیمت اوراق از کانال ۴۰ هزار تومان به کانال ۷۰ هزار تومان در تابستان و پیشروی آن در کانال‌های ۸۰ و ۹۰ هزار تومانی در پاییز نام برد به تغییر مقصد سرمایه‌گذاران ملکی در خرید واحد‌های مسکونی مربوط می‌شود.

در شرایطی که تعداد خریداران مصرفی بازار مسکن به دنبال تداوم روند افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر روند نزولی داشته است، اما قیمت اوراق در مسیر افزایش قیمت حرکت کرد.

اما تقاضای سرمایه‌ای که پیش از این نیز در بازار حضور داشت این‌بار به دلیل رشد قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، مقصد خرید‌های ملکی خود را به مناطق ضعیف‌تر شهر‌ها تغییر داده و در شرایطی که در این نوع از مناطق شهری، به‌طور نسبی وام خرید مسکن بخشی از هزینه خرید ملک هر چند اندک و نه چندان محسوس را پوشش می‌دهد، میزان تقاضا برای خرید اوراق از این محل افزایش یافت. در واقع رشد قیمت اوراق از یک زاویه متاثر از تاثیرپذیری بازار معاملات خرید و فروش امتیاز وام مسکن از نوسانات بورسی و ارزی و از سوی دیگر ناشی از تغییر مقصد خرید‌های ملکی سرمایه‌گذاران از مناطق عادی به مناطق ضعیف‌تر شهر‌ها است.

در سال ۹۸ هم کل تعداد وام‌های پرداختی از سوی شبکه بانکی برای خرید مسکن (انواع وام‌های خرید مسکن) نسبت به سال ۹۷ معادل حدود ۳۲ درصد کاهش یافت و هم تعداد دریافت وام اوراق برای خرید مسکن با کاهش ۲۹ درصدی همراه شد. این رشد منفی در هر دو گروه – تمام وام‌های خرید مسکن و وام خرید مسکن با استفاده از اوراق- در نیمه اول سال جاری نیز ادامه یافت، اما در مهرماه روند استفاده از اوراق برای خرید مسکن با ماه‌های قبل متفاوت شد. در مهرماه امسال، در حالی‌که همچنان میزان وام‌های پرداختی شبکه بانکی به بخش خرید مسکن روند کاهشی را طی کرد، اما استفاده از وام اوراق برای خرید مسکن بیش از ۲۰ درصد در کشور افزایش یافت.

یک عامل عمده این موضوع همان تغییر انتظارات تورمی به انتظارات گشایشی ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی است. این موضوع حتی بازار معاملات مسکن را دست‌کم از یک زاویه مهم تحت تاثیر قرار داده است. تحقیقات میدانی نشان داد سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در روز‌های اخیر حدود ۱۵ تا ۳۰ درصد کاهش یافته است. کارشناسان به آن دسته از متقاضیان خرید مسکن که قصد دارند در آینده نزدیک اقدام به خرید آپارتمان کنند توصیه می‌کنند اگر چه فضای قیمت اوراق وام مسکن فضایی نوسانی است، اما سطح فعلی قیمت، سطحی است که این دسته از متقاضیان می‌توانند خرید‌های خود را با همین سطح قیمتی انجام دهند. در واقع به نظر می‌رسد اگرچه احتمال افزایش یا کاهش قیمت اوراق در ماه‌های پیش‌رو تحت تاثیر تحولات و نوسانات بیرونی بازار مسکن وجود دارد، اما سطح فعلی قیمت اوراق، سطحی است که متقاضیان مصرفی در صورت نیاز به خرید اوراق، می‌توانند خرید خود را انجام دهند و نیازی به تعلل برای خرید اوراق نیست.

در حالی که شاخص بورس در کمی بیش از ۲ ماه گذشته، با افت‌های سنگین مواجه است، اما بازار مسکن همچنان می‌تازد و نوک پیکان نمودار قیمت مسکن همواره صعودی است؛ سایر بازارهای موازی نیز دست در دست بازار مسکن داده و هر روز قله‌های جدید قیمتی را کشف می‌کنند.

همین موضوع سبب شده تا علی رغم آنکه فاکتوری که خود عامل بالا رفت قیمت اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بازار سرمایهشود (رشد شاخص بورس)، اینک که سیر نزولی در پیش گرفته، دیگر نتواند این عضو کوچک خانواده بازار سرمایه را هم به پایین بکشاند و درنتیجه قیمت اوراق تسهیلات مسکن در کانال قیمتی ۹۰ تا ۹۵ هزار تومان، تثبیت شود.

از سوی دیگر برخی کارشناسان پیش بینی افزایش تمایل سرمایه گذاری در بازار مسکن و کاهش فعالیت در بازار سرمایه در ماه‌های پیش رو را ارائه می‌دهند با توجه به اینکه هنوز از تدوین و تصویب قوانین و ابزارهای مالیاتی بازدارنده برای جلوگیری از سرمایه گذاری مخرب در بازار مسکن از قبیل «اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی» و «مالیات بر عایدی سرمایه» خبری نیست، تحقق چنین پیش بینی‌ای، چندان دور از دسترس نخواهد بود.

چینش این قطعات پازل در کنار هم می‌تواند افزایش تمایل به خرید مسکن به خصوص خریدهای سرمایه‌ای و غیر مصرفی را در روزها و ماه‌های پیش رو هشدار دهد؛ اتفاقی که احتمالاً به ادامه چرخش سیکل معیوب افزایش همزمان قیمت مسکن و قیمت اوراق تسهیلات مسکن منجر خواهد شد.

در معاملات امروز سه شنبه ۲۹ مهر ماه اوراق تسهیلات مسکن، متوسط قیمت هیچیک از نمادهای زیرمجموعه نماد معاملاتی «تسه» زیر ۹۱ هزار تومان نبود.

پُر معامله ترین نماد امروز، تسه ۹۹۰۵ (امتیاز تسهیلات مسکن مرداد ۹۹) با ۶۷۶ فقره معامله و همچنین فروش ۲۲ هزار و ۶۰۰ برگه از این نماد بود که با متوسط قیمت ۹۲ هزار و ۸۵۱ تومان کشف قیمت شد.

سایر نمادهای پُر فروش اوراق تسهیلات مسکن معاملات امروز به شرح زیر است:

تسه ۹۹۰۶ (امتیاز تسهیلات مسکن شهریور): ۲۷ هزار و ۳۰۰ برگه با متوسط قیمت ۹۲ هزار و ۹۵۰ تومان

تسه ۹۸۱۰ (امتیاز تسهیلات مسکن دی سال گذشته): ۱۳ هزار برگه با متوسط قیمت ۹۲ هزار و ۸۸۰ تومان

با در نظر گرفتن ۹۰ هزار تومان برای متوسط قیمت هر برگه تسهیلات مسکن، یک زوج تهرانی برای دریافت سقف تسهیلات مسکن زوجین (۲۴۰ میلیون تومان) می‌بایست ۴۸۰ برگه که هر یک معادل ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات خرید مسکن است، از بازار سرمایه خریداری کنند که مجموعاً ۴۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان هزینه خرید این اوراق خواهد بود.

اگرچه نرخ سود تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن، ۱۷.۵ و تسهیلات ۴۰ میلیون تومانی جعاله مسکن، ۱۸ درصد است، اما عملاً با احتساب مبلغ خرید حق امتیاز این تسهیلات، نرخ سودی که وام گیرنده پرداخت می‌کند، بسیار بیشتر از نرخ‌های مذکور است؛ پولی که حتی به بانک هم برنمی گردد و وام گیرنده آن را به دارنده امتیاز حق تقدم تسهیلات مسکن پرداخت می‌کند

 

در حالی که شاخص بورس در کمی بیش از ۲ ماه گذشته، با افت‌های سنگین مواجه است، اما بازارمسکن همچنان می‌تازد و نوک پیکان نمودار قیمت مسکن همواره صعودی است؛ سایر بازارهای موازی نیز دست در دست بازار مسکن داده و هر روز قله‌های جدید قیمتی را کشف می‌کنند.

همین موضوع سبب شده تا علی رغم آنکه فاکتوری که خود عامل بالا رفت قیمت اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بازار سرمایه شود (رشد شاخص بورس)، اینک که سیر نزولی در پیش گرفته، دیگر نتواند این عضو کوچک خانواده بازار سرمایه را هم به پایین بکشاند و درنتیجه قیمت اوراق تسهیلات مسکن در کانال قیمتی ۹۰ تا ۹۵ هزار تومان، تثبیت شود.

از سوی دیگر برخی کارشناسان پیش بینی افزایش تمایل سرمایه گذاری در بازار مسکن و کاهش فعالیت در بازار سرمایه در ماه‌های پیش رو را ارائه می‌دهند با توجه به اینکه هنوز از تدوین و تصویب قوانین و ابزارهای مالیاتی بازدارنده برای جلوگیری از سرمایه گذاری مخرب در بازار مسکن از قبیل «اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی» و «مالیات بر عایدی سرمایه» خبری نیست، تحقق چنین پیش بینی‌ای، چندان دور از دسترس نخواهد بود.

چینش این قطعات پازل در کنار هم می‌تواند افزایش تمایل به خرید مسکن به خصوص خریدهای سرمایه‌ای و غیر مصرفی را در روزها و ماه‌های پیش رو هشدار دهد؛ اتفاقی که احتمالاً به ادامه چرخش سیکل معیوب افزایش همزمان قیمت مسکن و قیمت اوراق تسهیلات مسکن منجر خواهد شد.

در معاملات امروز سه شنبه ۲۹ مهر ماه اوراق تسهیلات مسکن، متوسط قیمت هیچیک از نمادهای زیرمجموعه نماد معاملاتی «تسه» زیر ۹۱ هزار تومان نبود.

پُر معامله ترین نماد امروز، تسه ۹۹۰۵ (امتیاز تسهیلات مسکن مرداد ۹۹) با ۶۷۶ فقره معامله و همچنین فروش ۲۲ هزار و ۶۰۰ برگه از این نماد بود که با متوسط قیمت ۹۲ هزار و ۸۵۱ تومان کشف قیمت شد.

سایر نمادهای پُر فروش اوراق تسهیلات مسکن معاملات امروز به شرح زیر است:

تسه ۹۹۰۶ (امتیاز تسهیلات مسکن شهریور): ۲۷ هزار و ۳۰۰ برگه با متوسط قیمت ۹۲ هزار و ۹۵۰ تومان

تسه ۹۸۱۰ (امتیاز تسهیلات مسکن دی سال گذشته): ۱۳ هزار برگه با متوسط قیمت ۹۲ هزار و ۸۸۰ تومان

با در نظر گرفتن ۹۰ هزار تومان برای متوسط قیمت هر برگه تسهیلات مسکن، یک زوج تهرانی برای دریافت سقف تسهیلات مسکن زوجین (۲۴۰ میلیون تومان) می‌بایست ۴۸۰ برگه که هر یک معادل ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات خرید مسکن است، از بازار سرمایه خریداری کنند که مجموعاً ۴۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان هزینه خرید این اوراق خواهد بود.

اگرچه نرخ سود تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن، ۱۷.۵ و تسهیلات ۴۰ میلیون تومانی جعاله مسکن، ۱۸ درصد است، اما عملاً با احتساب مبلغ خرید حق امتیاز این تسهیلات، نرخ سودی که وام گیرنده پرداخت می‌کند، بسیار بیشتر از نرخ‌های مذکور است؛ پولی که حتی به بانک هم برنمی گردد و وام گیرنده آن را به دارنده امتیاز حق تقدم تسهیلات مسکن پرداخت می‌کند

به خصوص که همزمان با اوج گیری بورس در نیمه‌های خرداد و ابتدای تیر ماه امسال، قیمت هر برگه تسهیلات مسکن از کانال ۴۰ هزار تومانی تا کانال ۹۰ هزار تومانی رشد کرد؛ اما در مرداد ماه امسال که شاخص کل بورس با کاهش شدیدی مواجه شد، به دلیل آنکه بازار مسکن در اوج بازدهی ماه به ماه قرار داشت، قیمت برگه‌های تسهیلات مسکن به دلیل افزایش تقاضای خرید مسکن، همچنان در کانال قیمتی بالای ۷۰ هزار تومان تثبیت شد.

اوراق تسهیلات مسکن صادره در اسفند ۹۸ (تسه ۹۸۱۲)

به عنوان مثال سابقه قیمت اوراق تسهیلات مسکن صادره در اسفند سال گذشته با نماد تسه ۹۸۱۲ که از ۱۰ فروردین امسال به بازار عرضه شدند نشان می‌دهد این برگه‌ها در نیمه نخست فروردین بین ۴۹ هزار و ۹۰۰ تا ۵۳ هزار تومان عرضه می‌شدند همچنین تا پایان اردیبهشت نیز قیمت این برگه‌ها تا کمتر از ۶۰ هزار تومان بود اما ناگهان در ۱۲ اردیبهشت به حدود ۸۷ هزار تومان رسید ولی در هفته آخر اردیبهشت به زیر ۶۰ هزار تومان برگشت ولی در ۱ مرداد به ۹۴ هزار تومان افزایش یافت که گران‌ترین قیمت این نماد در ۵ ماهه نخست امسال است.

این در حالی است که شاخص بازار در این روز در حدود ۱ میلیون و ۹۰۰ هزار واحد قرار داشت و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در تیر ماه امسال که همان روز اعلام شد، ۲۱ میلیون تومان بوده است.

اما قیمت این نماد معاملاتی در حال حاضر (شنبه ۱۵ شهریور) ۷۲ هزار و ۲۰۰ تومان است در حالی که شاخص بورس در بازه یک میلیون و ۶۴ هزار واحدی باقی مانده ولی قیمت مسکن به متری ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رشد یافته است.

بازدهی این اوراق در صورتی که دارنده تسه ۹۸۱۲ آن را در ۱۰ فروردین خریداری کرده باشد، برای فروش در معاملات امروز ۳۳.۸ درصد است اما در معاملات یکم مرداد ۸۸.۳ درصد بود.

اوراق تسهیلات مسکن صادره در فروردین امسال (تسه ۹۹۰۱)

اوراق تسهیلات مسکن صادره در فروردین امسال نیز با نماد تسه ۹۹۰۱ از ۲ اردیبهشت در بازار فرابورس شروع به عرضه شد با ۴۷ هزار تومان کشف قیمت شد اما در آخرین روز اردیبهشت به ۶۸ هزار و ۳۰۰ و سپس در ۱۲ خرداد به ۸۷ هزار تومان رسید اما مجدداً روند نزولی در پیش گرفت و به کانال ۷۰ هزار تومانی بازگشت حتی در ۱ تیر به ۵۹ هزار تومان سقوط کرد ولی بلافاصله طی یک هفته در کانال ۷۰ هزار تومانی تثبیت شد.

۳۱ تیر ماه، اوراق ۹۹۰۱ به قیمت ۹۳ هزار تومان فروخته شد که بالاترین قیمت ثبت شده برای این برگه‌ها طی ۴ ماهه گذشته از انتشار آن است.

در مرداد ماه امسال اوراق با نماد ۹۹۰۱ در کانال ۷۰ تا اوایل ۸۰ هزار تومان سرگردان بود اما در معاملات امروز، کار خود را با ۷۲ هزار تومان به پایان رساند.

بازدهی نماد ۹۹۰۱ در صورتی که دارنده این برگه‌ها آن را در ۲ اردیبهشت خریداری کرده باشد، در معاملات امروز ۳۴.۷ درصد و در معاملات ۳۱ تیر ماه ۴۹.۴ درصد بوده است.

اوراق تسهیلات مسکن صادره در اردیبهشت امسال (تسه ۹۹۰۲)

اوراق تسهیلات مسکن صادره در اردیبهشت ماه نیز که با نماد تسه ۹۹۰۲ در ۷ خرداد وارد بازار شد، با کشف قیمت ۷۸ هزار و ۴۱۰ تومان شروع به خرید و فروش شد ولی در تیرماه و خرداد ماه در کانال ۶۰ تا ۸۰ هزار تومان نوسان قیمت داشت هرچند که در معاملات ۳۱ تیرماه با فروش این برگه‌ها به قیمت ۹۳ هزار و ۸۰۰ تومان که بالاترین قیمت این برگه‌ها در ۳ ماه از زمان انتشار آن است، توانست رکوردزنی کند؛ قیمت پایانی این برگه‌ها در معاملات امروز ۷۱ هزار و ۶۰۰ تومان است که نشان می‌دهد سرمایه گذاری در این اوراق، بازدهی منفی داشت.

سایر اوراق تسهیلات مسکن منتشر شده از خرداد به این سو همگی یا زیان ده هستند یا حول و حوش قیمت خریداری شده در معاملات روزهای اخیر خرید و فروش داشته‌اند.

این در حالی است که بسیاری از روزهایی که شاخص کل بورس طی ماه‌های تیر و مرداد امسال با افت شدید مواجه بود، قیمت اوراق تسهیلات مسکن یا رشد داشته یا با کاهش چندانی مواجه نبوده است.

به نظر می‌رسد بازدهی بالای بخش مسکن در ۵ ماهه نخست امسال سبب افزایش تقاضای خرید مسکن و به تبع آن، افزایش تقاضای خرید اوراق تسهیلات مسکن با هدف دریافت وام خرید مسکن بوده است.

قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در ۵ ماهه ابتدایی امسال از ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار تومان در فروردین ماه به ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در مرداد ماه رسید که رشد ۳۲.۷ درصدی داشته است.

وضعیت امروز بازار اوراق تسهیلات مسکن چگونه بود؟

در معاملات امروز اوراق تسهیلات مسکن تقریباً همه نمادهای معاملاتی در بازه ۷۰ تا ۷۳ هزار تومان خرید و فروش شدند.

گران‌ترین قیمت فروش برای اوراق تسهیلات مسکن صادره در فروردین (تسه ۹۹۰۱) با قیمت ۷۴ هزار و ۳۰۰ تومان در یکی از معاملات روز جاری این نماد تعلق داشت و ارزان‌ترین برگه نیز ۶۳ هزار تومان فروخته شد که به یکی از معاملات اوراق تسهیلات مسکن صادره در شهریور ۹۷ با نماد ۹۷۰۶ اختصاص داشته است.

با وام مسکن چند متر از یک خانه را می‌توان خرید؟

با توجه به اینکه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، در مرداد ماه امسال ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بود، در صورتی که متقاضی خرید مسکن بتواند سقف تسهیلات خرید مسکن (۲۴۰ میلیون تومان) را دریافت کند، می‌تواند با این مبلغ، حداکثر ۱۰ متر از یک واحد ۵۰ متری را که ۱ میلیارد و ۱۵۵ میلیون تومان قیمت دارد، خریداری کند که معادل یک پنجم (۲۰ درصد) قیمت یک واحد مسکونی ۵۰ متری است.

از سوی دیگر، برای دریافت وام مسکن ۲۴۰ میلیون تومانی، متقاضی باید ۴۸۰ برگه خریداری کند که با در نظر گرفتن قیمت هر برگه، ۷۰ هزار تومان، متقاضی دریافت تسهیلات مسکن می‌بایست ۳۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان را که معادل ۱۴ درصد کل وام می‌شود، به عنوان هزینه خرید اوراق تسهیلات مسکن هزینه کند

تامین مالی حدود ۳ میلیارد تومانی دولت از دهمین مرحله  حراج اوراق بهادارطبق اعلام وزارت اقتصاد طی دهمین مرحله از حراج اوراق بهادار دولتی در تاریخ ۱۴ مرداد، مجموعا مبلغ ۲ میلیارد و ۷۸۰ میلیون تومان اوراق بدهی دولتی فروخته شد.

تقاضای خرید مصنوعات طلا در بازار به صفر نزدیک شدرئیس اتحادیه فروشندگان طلا و جواهر تهران گفت: با افزایش قیمت طلا، تقاضای خرید مصنوعات طلا و جواهرات در بازار به صفر نزدیک شده است.

الزام واردکنندگان لاستیک به درج قیمت در سامانه ۱۲۴
مولاخواه گفت: واردکنندگان لاستیک باید قیمت را در سامانه ۱۲۴ درج کنند و البته این سامانه باید به روز شود.

سهام چه شرکت‌هایی امروز بیشترین صف‌های خرید و فروش را داشتند؟
امروز (۱۴ مرداد) بازار سرمایه کار خود با اُفت شاخص کل آغاز کرد.

تکمیل اطلاعات متقاضیان وام ودیعه مسکن از امروز
مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران گفت: متقاضیان وام ودیعه مسکن بر اساس آخرین رقم کد ملی خود می توانند اقدام به تکمیل اطلاعات کنند.

نتایج قرعه کشی مرحله دوم فروش فوق العاده ایران خودرو اعلام شد
نتایج قرعه کشی مرحله دوم فروش فوق العاده محصولات ایران خودرو که شامل ۵ محصول بود امروز (۱۴ مرداد) اعلام شد.

قیمت مرغ به کانال ۱۸ هزار تومان بازگشت/ کمبودی در عرضه مرغ نداریم
عضو هیئت مدیره اتحادیه مرغداران گوشتی گفت: امروز قیمت هر کیلو مرغ زنده ۱۳ هزار و ۲۰۰ تومان و مرغ گرم ۱۸ هزار تومان است

امسال اگر چه تضعیف قدرت خرید مسکن با تداوم جهش قیمت ملک تشدید شده و میزان استفاده از وام در معاملات بهار ۹۹ بازار ملک ۳۰درصد نسبت به بهار پارسال کاهش پیدا کرده است، اما بازار امتیاز وام دست‌کم در سه ماه اخیر به عرصه مانور تقاضای سرمایه‌ای تبدیل شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد هیجانات بورس به بازار اوراق وام مسکن شوک وارد کرده است. حجم معاملات (غیرمصرفی) در این بازار تا دو برابر سال گذشته شده است.

 

در هفته اول ماه جاری وطی یک ماه گذشته، شوک بورسی به بازار معاملات اوراق وام مسکن منجر به جهش قیمت امتیاز وام خرید واحدهای مسکونی از کف قیمتی ۵ ساله شد. طی یک‌ماه گذشته در برخی از روزها، میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن به مرز ۹۰ هزار تومان نیز رسید.
هم‌اکنون سقف وام خرید مسکن از محل اوراق برای متقاضیان انفرادی معادل ۱۴۰ میلیون تومان و برای زوجین متقاضی وام ۲۴۰ میلیون تومان است. متقاضیان دریافت این تسهیلات به ازای تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی باید معادل ۲۸۰ فقره اوراق وام مسکن خریداری کنند و زوجین متقاضی نیز برای دسترسی به این تسهیلات باید ۴۸۰ فقره اوراق وام مسکن تهیه کنند و به بانک وام‌دهنده ارائه دهند.

از ابتدای سال ۹۳ تا قبل از سال ۹۸، پایین‌ترین میانگین قیمت اوراق طی یک‌سال معادل ۶۱ هزار تومان بود. هرچند در این سال‌ها یک کف متعارف قیمتی اوراق معادل قیمت ۵۰ هزار تومانی هر فقره اوراق وام مسکن وجود داشت. با این حال در نیمه اول سال ۹۸ قیمت اوراق از کف متعارف نیز پایین‌تر رفت و در مرداد ماه ۹۸ به‌طور متوسط میانگین قیمت هر فقره اوراق به ۳۶ هزار تومان رسید.

نیمه اول سال گذشته، در نتیجه جهش قیمت مسکن، رکود بازار معاملات و بی‌اثر شدن پوشش وام مسکن در تامین هزینه‌های خرید واحدهای مسکونی تقاضا برای خرید اوراق کاهش یافت و همین موضوع منجر به افت قیمت در بازار بالادست معاملات مسکن؛ یعنی بازار اوراق وام خرید آپارتمان شد.

اما نیمه دوم سال در نتیجه بهبود و افزایش نسبی سقف وام خرید مسکن از محل اوراق، میزان تقاضا برای دریافت وام اوراق به‌خصوص در شهرهای متوسط و کوچک که وام اوراق پوشش مناسب‌تری از هزینه خرید مسکن را تامین می‌کرد، افزایش یافت.

در هفته اول مرداد ماه امسال و به‌خصوص در یک ماه گذشته نیز بازار اوراق وام خرید مسکن شاهد پرواز قیمت‌ها از کف ۵ ساله بود، به این معنا که نوعی جهش قیمت در بازار معاملات اوراق وام مسکن به وقوع پیوست که موجب شد در حالی که میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن در یک‌سال ۹۸ معادل ۴۴ هزار تومان بود، در تیرماه این رقم به ۷۱ هزار تومان افزایش یابد. در روزهای ابتدایی مرداد ماه نیز میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن به ۸۱ هزار تومان رسید و در برخی از روزها تا مرز ۹۰ هزار تومان نیز پیشروی کرد.

بنابراین میانگین قیمت معامله هر فقره اوراق وام خرید مسکن در تیرماه امسال در مقایسه با میانگین قیمت اوراق در یک‌سال ۹۸ معادل ۶۱ درصد افزایش یافت. این در حالی است که میانگین قیمت اوراق در روزهای ابتدایی مرداد ماه(هفته اول مردادماه) معادل ۸۱ هزار تومان شد و با احتساب این رقم، میانگین قیمت اوراق در هفته اول از دومین ماه فصل تابستان با جهش ۸۴ درصدی در مقایسه با میانگین قیمت اوراق در یک‌سال ۹۸ روبه‌رو شد البته در حال حاضر قیمت اوراق در کانال ۷۰ هزار تومانی قرار دارد.

پیش از این، تجربه جهش قیمت اوراق در تابستان ۹۵ وجود داشت؛ به‌طوری‌که در مردادماه ۹۵ نیز قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به‌طور متوسط به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز نزدیک شد.

مهم‌ترین دلیل پرواز قیمت اوراق در هفته‌های گذشته را می‌توان به بروز شوک بورسی در بازار بالادست معاملات مسکن نسبت داد. در واقع علت اصلی جهش قیمت اوراق در هفته‌های اخیر ناشی از افزایش بازدهی بازار سهام و نوسانات بورسی بوده است، به‌طوری‌که اوراق وام خرید مسکن هم به‌عنوان یکی از محصولات بازار سرمایه تحت تاثیر شوک‌های بورسی قرار گرفته و با جهش قیمت مواجه شده است. درواقع از آنجا که بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی در رکود قرار دارد و تقاضا برای دریافت وام مسکن نیز نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته است، دلیل جهش قیمت وام مسکن را نمی‌توان در داخل بازار مسکن جست‌وجو کرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون اگر چه بخشی از وام ساخت مسکن با استفاده از اوراق پرداخت می‌شود و همین موضوع می‌تواند تقاضا برای خرید اوراق را افزایش دهد، اما تقاضا برای خرید اوراق به منظور دریافت وام خرید مسکن نه تنها در سال جاری افزایش نداشته است، بلکه به علت رکود بازار معاملات خرید مسکن، تقاضای وام خرید با استفاده از وام کاهش نیز یافته است. در بهار امسال (سه ماه اول سال جاری) وام خرید مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل (سه ماه اول سال ۹۸) معادل ۳۰ درصد افت کرد. در خرداد ماه این میزان کاهش در همین بازه زمانی ۴۰ درصد بود.

از سوی دیگر معاملات اوراق وام مسکن به لحاظ تعداد اوراق معامله شده در سه ماه منتهی به پایان تیر ماه امسال در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال گذشته حدود دو برابر شده است؛ اما تنها کمتر از نیمی از این معاملات در بازار اوراق منجر به دریافت وام مسکن از محل اوراق و در واقع مصرف اوراق برای دریافت وام شده است. این موضوع نشان می‌دهد بیش از نیمی از معاملات صورت‌گرفته و خریدهای انجام‌شده در بازار بالادست معاملات مسکن (بازار اوراق وام مسکن) به انگیزه‌های سوداگرانه و سرمایه‌گذاری خریداری شده است.

در سه ماه منتهی به پایان تیرماه امسال مجموعا حدود ۱۱ میلیون فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن مورد معامله قرار گرفته است. این در حالی است که این میزان در همین بازه زمانی در سال گذشته معادل حدود ۵ میلیون فقره بوده است.

این موضوع حکایت از ورود بازار بالادست معاملات مسکن به فهرست بازارهای مورد علاقه سرمایه‌داران وسوداگران دارد. آمارها نشان می‌دهد بهار امسال ۳۰ درصد از خریداران واحدهای مسکونی در کشور با وام خرید اقدام به معامله واحدهای مسکونی کرده‌ و صاحبخانه شده‌اند. این در حالی است که در بهار سال گذشته این میزان معادل ۵۰ درصد بود. یعنی در سه ماه اول سال گذشته حدود ۵۰ درصد از خریداران مسکن در خرید واحدهای مسکونی خود از وام مسکن استفاده کردند

امسال اگر چه تضعیف قدرت خرید مسکن با تداوم جهش قیمت ملک تشدید شده و میزان استفاده از وام در معاملات بهار ۹۹ بازار ملک ۳۰درصد نسبت به بهار پارسال کاهش پیدا کرده است، اما بازار امتیاز وام دست‌کم در سه ماه اخیر به عرصه مانور تقاضای سرمایه‌ای تبدیل شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد هیجانات بورس به بازار اوراق وام مسکن شوک وارد کرده است. حجم معاملات (غیرمصرفی) در این بازار تا دو برابر سال گذشته شده است. در ادامه این گزارش قدرت واقعی وام خرید مسکن در تهران و سایر شهرها برآورد شده است.

 

نوسانات بازار سهام در ماه‌های اخیر منجر به بروز شوک بورسی در بازار بالادست معاملات مسکن شد. در هفته اول ماه جاری وطی یک ماه گذشته، شوک بورسی به بازار معاملات اوراق وام مسکن منجر به جهش قیمت امتیاز وام خرید واحدهای مسکونی از کف قیمتی ۵ ساله شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد طی یک‌ماه گذشته در برخی از روزها، میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن به مرز ۹۰ هزار تومان نیز رسید. هم‌اکنون سقف وام خرید مسکن از محل اوراق برای متقاضیان انفرادی معادل ۱۴۰ میلیون تومان و برای زوجین متقاضی وام ۲۴۰ میلیون تومان است. متقاضیان دریافت این تسهیلات به ازای تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی باید معادل ۲۸۰ فقره اوراق وام مسکن خریداری کنند و زوجین متقاضی نیز برای دسترسی به این تسهیلات باید ۴۸۰ فقره اوراق وام مسکن تهیه کنند و به بانک وام‌دهنده ارائه دهند. میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن در حالی طی یک‌سال ۹۸ بعد از گذشت ۵ سال – از سال ۹۳ تا سال ۹۸-به کف قیمتی رسیده بود که طی ۱۲ ماه منتهی به پایان سال گذشته، هر فقره اوراق وام مسکن به‌طور متوسط ۴۴ هزار تومان معامله شد. این میزان به‌عنوان کف قیمتی معاملات اوراق طی ۵ سال گذشته شناخته می‌شود.

از ابتدای سال ۹۳ تا قبل از سال ۹۸، پایین‌ترین میانگین قیمت اوراق طی یک‌سال معادل ۶۱ هزار تومان بود. هرچند در این سال‌ها یک کف متعارف قیمتی اوراق معادل قیمت ۵۰ هزار تومانی هر فقره اوراق وام مسکن وجود داشت. با این حال در نیمه اول سال ۹۸ قیمت اوراق از کف متعارف نیز پایین‌تر رفت و در مرداد ماه ۹۸ به‌طور متوسط میانگین قیمت هر فقره اوراق به ۳۶ هزار تومان رسید.

نیمه اول سال گذشته، در نتیجه جهش قیمت مسکن، رکود بازار معاملات و بی‌اثر شدن پوشش وام مسکن در تامین هزینه‌های خرید واحدهای مسکونی تقاضا برای خرید اوراق کاهش یافت و همین موضوع منجر به افت قیمت در بازار بالادست معاملات مسکن؛ یعنی بازار اوراق وام خرید آپارتمان شد.

اما نیمه دوم سال در نتیجه بهبود و افزایش نسبی سقف وام خرید مسکن از محل اوراق، میزان تقاضا برای دریافت وام اوراق به‌خصوص در شهرهای متوسط و کوچک که وام اوراق پوشش مناسب‌تری از هزینه خرید مسکن را تامین می‌کرد، افزایش یافت.

در هفته اول مرداد ماه امسال و به‌خصوص در یک ماه گذشته نیز بازار اوراق وام خرید مسکن شاهد پرواز قیمت‌ها از کف ۵ ساله بود، به این معنا که نوعی جهش قیمت در بازار معاملات اوراق وام مسکن به وقوع پیوست که موجب شد در حالی که میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن در یک‌سال ۹۸ معادل ۴۴ هزار تومان بود، در تیرماه این رقم به ۷۱ هزار تومان افزایش یابد. در روزهای ابتدایی مرداد ماه نیز میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن به ۸۱ هزار تومان رسید و در برخی از روزها تا مرز ۹۰ هزار تومان نیز پیشروی کرد.

بنابراین میانگین قیمت معامله هر فقره اوراق وام خرید مسکن در تیرماه امسال در مقایسه با میانگین قیمت اوراق در یک‌سال ۹۸ معادل ۶۱ درصد افزایش یافت. این در حالی است که میانگین قیمت اوراق در روزهای ابتدایی مرداد ماه(هفته اول مردادماه) معادل ۸۱ هزار تومان شد و با احتساب این رقم، میانگین قیمت اوراق در هفته اول از دومین ماه فصل تابستان با جهش ۸۴ درصدی در مقایسه با میانگین قیمت اوراق در یک‌سال ۹۸ روبه‌رو شد البته در حال حاضر قیمت اوراق در کانال ۷۰ هزار تومانی قرار دارد.

پیش از این، تجربه جهش قیمت اوراق در تابستان ۹۵ وجود داشت؛ به‌طوری‌که در مردادماه ۹۵ نیز قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به‌طور متوسط به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز نزدیک شد.

سوال مهمی که هم‌اکنون و در شرایط جهش قیمت اوراق وام مسکن مطرح است آن است که دلیل این افزایش قیمت چیست؟ آیا این جهش قیمتی به‌دلیل بروز اتفاقات درونی بازار مسکن است یا رویدادهای بیرونی علت اصلی پرواز قیمت اوراق وام مسکن از کف ۵ ساله است؟ اگر چه اتفاقاتی همچون افزایش سقف وام خرید مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته و همچنین نیازمندی تسهیلات مسکن از جمله بخش قابل توجهی از تسهیلات ساخت وخرید واحدهای مسکونی به خرید اوراق و ارائه آن به بانک تسهیلات‌دهنده، در تغییرات صعودی قیمت اوراق اثر گذار بوده است؛ اما مهم‌ترین دلیل پرواز قیمت اوراق در هفته‌های گذشته را می‌توان به بروز شوک بورسی در بازار بالادست معاملات مسکن نسبت داد.در واقع علت اصلی جهش قیمت اوراق در هفته‌های اخیر ناشی از افزایش بازدهی بازار سهام و نوسانات بورسی بوده است، به‌طوری‌که اوراق وام خرید مسکن هم به‌عنوان یکی از محصولات بازار سرمایه تحت تاثیر شوک‌های بورسی قرار گرفته و با جهش قیمت مواجه شده است. درواقع از آنجا که بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی در رکود قرار دارد و تقاضا برای دریافت وام مسکن نیز نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته است، دلیل جهش قیمت وام مسکن را نمی‌توان در داخل بازار مسکن جست‌وجو کرد.

بررسی‌ها و یافته‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون اگر چه بخشی از وام ساخت مسکن با استفاده از اوراق پرداخت می‌شود و همین موضوع می‌تواند تقاضا برای خرید اوراق را افزایش دهد، اما تقاضا برای خرید اوراق به منظور دریافت وام خرید مسکن نه تنها در سال جاری افزایش نداشته است، بلکه به علت رکود بازار معاملات خرید مسکن، تقاضای وام خرید با استفاده از وام کاهش نیز یافته است. در بهار امسال (سه ماه اول سال جاری) وام خرید مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل (سه ماه اول سال ۹۸) معادل ۳۰ درصد افت کرد.در خرداد ماه این میزان کاهش در همین بازه زمانی ۴۰ درصد بود.

یافته‌ها نشان می‌دهد همچنین کمتر از نیمی از معاملات اوراق در سه ماه منتهی به پایان تیرماه امسال منجر به دریافت وام مسکن شده است. این موضوع نشان می‌دهد بیش از نیمی از معاملات صورت‌گرفته و خریدهای انجام‌شده در بازار بالادست معاملات مسکن (بازار اوراق وام مسکن)، منجر به دریافت وام نشده و به انگیزه‌های سوداگرانه و سرمایه‌گذاری خریداری شده است.

در واقع دو عامل عمده منجر به جهش اخیر قیمت اوراق شده است؛ یکی مربوط به کاهش عرضه اوراق از سوی دارندگان آنها به انگیزه کسب سود بیشتر وفروش با قیمت بالاتر در آینده و دیگری به‌دلیل اثر نوسانات افزایشی بازار سهام بر قیمت اوراق.این در حالی است که عرضه اولیه اوراق وام خرید مسکن نه تنها در سال جاری کاهش نیافته است، بلکه در مقایسه با سال گذشته به‌صورت جزئی افزایش نیز یافته است. از سوی دیگر تقاضای مصرفی برای خرید اوراق به قصد دریافت وام هم کاهش یافته است. اما آنچه شوک بورسی در بازار بالادست معاملات مسکن را اثبات می‌کند، آمار مربوط به معاملات اوراق به لحاظ معامله هر فقره اوراق، در سه ماه منتهی به تیرماه امسال است. از آنجا که معمولا فروردین ماه به‌دلیل نیمه تعطیل بودن، عملا معاملات چندانی در بازار‌ اوراق صورت نمی‌گیرد و عمده معاملات در ماه‌های قبل وبعد از آن انجام می‌شود آمار معاملات اوراق در سه‌ماه منتهی به پایان تیرماه در نظر گرفته شده است و آمار معاملات اوراق در فروردین ماه در محاسبات سه ماهه اعمال نشده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد معاملات اوراق وام مسکن به لحاظ تعداد اوراق معامله شده در سه ماه منتهی به پایان تیر ماه امسال در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال گذشته حدود دو برابر شده است؛ اما تنها کمتر از نیمی از این معاملات در بازار اوراق منجر به دریافت وام مسکن از محل اوراق و در واقع مصرف اوراق برای دریافت وام شده است.

این موضوع نشان می‌دهد بیش از نیمی از معامله‌گران بازار اوراق و خریداران در این سه ماه، با انگیزه‌های سوداگرانه و سرمایه‌گذاری و به انگیزه فروش اوراق با قیمت بالاتر در آینده اقدام به ورود به بازار بالادست معاملات خرید مسکن و خریداری اوراق کرده‌اند. در واقع غالب معامله‌گران، متقاضیان غیرمصرفی اوراق بودند و برای دریافت وام وارد بازار اوراق نشدند. محاسبات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در سه ماه منتهی به پایان تیرماه امسال مجموعا حدود ۱۱ میلیون فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن مورد معامله قرار گرفته است. این در حالی است که این میزان در همین بازه زمانی در سال گذشته معادل حدود ۵ میلیون فقره بوده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در‌حالی‌که تنها کمتر از نیمی از اوراق خریداری‌شده از سوی متقاضیان در این سه ماه تبدیل به وام خرید مسکن شده است، حجم معاملات اوراق مسکن در همین بازه زمانی دو برابر شده است. یعنی در شرایطی که تقاضای مصرفی برای خرید اوراق به انگیزه دریافت وام در سال جاری کاهش یافته معاملات اوراق نه تنها کم نشده، بلکه با افزایش دو برابری مواجه شده است. این موضوع حکایت از ورود بازار بالادست معاملات مسکن به فهرست بازارهای مورد علاقه سرمایه‌داران وسوداگران دارد. آمارها نشان می‌دهد بهار امسال ۳۰ درصد از خریداران واحدهای مسکونی در کشور با وام خرید اقدام به معامله واحدهای مسکونی کرده‌ و صاحبخانه شده‌اند. این در حالی است که در بهار سال گذشته این میزان معادل ۵۰ درصد بود. یعنی در سه ماه اول سال گذشته حدود ۵۰ درصد از خریداران مسکن در خرید واحدهای مسکونی خود از وام مسکن استفاده کردند. در واقع در سال گذشته سهم وام خرید مسکن در معاملات خرید واحدهای مسکونی کاهش یافته است. علت این موضوع به ادامه رشد قیمت مسکن در سال جاری از یکسو و کم‌اثر شدن وام خرید واحدهای مسکونی در پوشش هزینه‌های خرید خانه مربوط می‌شود. درواقع در سال جاری جامعه استفاده‌کنندگان از وام خرید مسکن در خریدهای ملکی به‌دلیل کم‌اثر شدن قدرت وام در پوشش هزینه‌های خرید واحدهای مسکونی کوچک‌تر از سال گذشته شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» میانگین قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن در اردیبهشت ماه ۹۸ به ۵۳ هزار تومان رسید که این میزان در اردیبهشت سال گذشته برابر با ۵۰ هزار تومان بود. در خرداد قیمت هر فقره اوراق ۷۱ هزار تومان بود؛ درحالی‌که در خرداد سال قبل این رقم معادل ۴۹ هزار تومان اعلام شده بود. در تیرماه امسال نیز میانگین قیمت هر فقره اوراق، ۷۱ هزار تومان اعلام شد که این رقم هم در تیرماه سال گذشته معادل ۴۵ هزار تومان بود

اشتراک گذاری

مطالب مرتبط